Escritura do imóvel: o que é, como fazer e valores

A escritura pública é um ato lavrado em um Tabelionato de Notas, no qual um tabelião confirma a vontade das partes, verifica a documentação e formaliza a negociação. O Código Civil brasileiro (art. 108) determina que a escritura pública é essencial para a validade de negócios que envolvam a transferência de imóveis com valor superior a 30 salários mínimos, o que abrange a esmagadora maioria das compras residenciais.

É comum confundir a escritura com o registro do imóvel, mas são etapas diferentes e complementares. A escritura formaliza o acordo entre as partes; o registro, feito no Cartório de Registro de Imóveis, é o que efetivamente transfere a propriedade e a torna pública e oponível a terceiros. Sem o registro, mesmo com a escritura em mãos, o comprador ainda não é o proprietário legal.

Muita gente assina um contrato particular de compra e venda e acredita que isso já garante a posse definitiva do imóvel. O contrato é importante e vale como prova do negócio, mas não substitui a escritura nos casos em que ela é exigida por lei. A exceção mais relevante é a compra financiada: quando o banco financia o imóvel, normalmente é lavrado um contrato particular com força de escritura pública, amparado pela Lei 9.514/1997, que rege o Sistema de Financiamento Imobiliário e a alienação fiduciária. Nesse formato, o próprio contrato já pode ser levado a registro, dispensando a escritura tradicional.

O processo começa com a reunião da documentação: RG, CPF, certidão de estado civil e comprovante de residência de comprador e vendedor, além da matrícula atualizada do imóvel, certidões negativas de ônus e do IPTU quitado. Com tudo em mãos, as partes comparecem ao Tabelionato de Notas — pode ser qualquer um, não precisa ser da cidade do imóvel — para a leitura e assinatura da escritura.

Depois de assinada, a escritura precisa ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o bem está localizado para o registro definitivo na matrícula. É só depois desse registro que a transação está completa e o comprador passa a constar oficialmente como proprietário.

Os custos de uma escritura variam conforme o valor do imóvel e o município. Em Goiânia, o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) costuma girar em torno de 2% sobre o valor de venda ou o valor venal, o que for maior, e deve ser pago antes da lavratura da escritura. Além do imposto, há os emolumentos do tabelionato (a taxa cobrada pelo cartório para lavrar a escritura) e as taxas de registro no Cartório de Imóveis, que seguem tabelas próprias definidas pelo estado.

Como regra prática, vale reservar entre 3% e 4% do valor do imóvel para cobrir ITBI, escritura e registro. Esse valor não costuma estar incluso no financiamento e precisa ser pago à parte, então é importante planejar esse custo desde o início da negociação.

Em imóveis na planta, a escritura definitiva só é lavrada depois da conclusão da obra e da expedição do habite-se, quando a incorporação é finalizada e a matrícula individualizada é aberta para cada unidade. Até lá, o que garante os direitos do comprador é o contrato de promessa de compra e venda registrado no cartório.

Um bom corretor acompanha cada uma dessas etapas junto com o comprador — da assinatura do contrato inicial até a escritura definitiva — para garantir que nenhum prazo, taxa ou documento fique esquecido pelo caminho. É esse tipo de acompanhamento que evita dores de cabeça meses ou anos depois da compra.