FGTS na compra de um imóvel: como usar e quais as regras
O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) é uma das ferramentas mais usadas por quem compra o primeiro imóvel no Brasil. Além de servir como uma reserva formada ao longo da vida profissional, ele pode ser usado diretamente na aquisição da casa própria, reduzindo o valor de entrada ou abatendo parcelas do financiamento. O problema é que as regras têm uma série de condições que, se não forem observadas, podem barrar o uso do saldo.
Para que o FGTS pode ser usado
O saldo do FGTS pode ser utilizado de quatro formas principais na compra de um imóvel: como parte do pagamento à vista, como complemento do valor de entrada, na amortização ou quitação total ou parcial do saldo devedor de um financiamento já em andamento, e no pagamento de parte das prestações mensais (até 80% do valor de cada parcela, em alguns casos).
Requisitos para usar o FGTS
Nem todo trabalhador com saldo no FGTS pode usá-lo livremente na compra de um imóvel. A legislação (Lei 8.036/1990) exige, entre outros pontos: ter pelo menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS, seja no mesmo emprego ou em empregos diferentes, consecutivos ou não; não possuir outro financiamento ativo pelo Sistema Financeiro de Habitação em qualquer lugar do país; e não ser proprietário de outro imóvel residencial concluído no município onde reside ou trabalha, nem nas cidades vizinhas que integram a mesma região metropolitana.
O imóvel também precisa se encaixar em alguns critérios: deve ser destinado à moradia do próprio comprador (não vale para investimento ou aluguel), estar localizado em área urbana e ter valor de avaliação dentro do limite estabelecido para operações do Sistema Financeiro de Habitação, que hoje gira em torno de R$ 1,5 milhão, variando conforme o programa e a região.
Como funciona na prática
Quem vai financiar o imóvel pela Caixa Econômica Federal ou por outro banco que opere com recursos do FGTS pode simular o uso do saldo já na etapa de aprovação do crédito. O valor disponível é consultado diretamente pelo banco, mediante autorização do comprador, e abatido do valor total financiado — o que reduz tanto a entrada necessária quanto o valor das parcelas futuras.
Para quem já tem um financiamento em andamento, é possível solicitar o uso do FGTS para amortizar o saldo devedor uma vez a cada dois anos, o que pode reduzir o prazo do contrato ou o valor das parcelas seguintes, dependendo da opção escolhida junto ao banco.
Vale a pena usar o FGTS na compra?
Na grande maioria dos casos, sim. O FGTS costuma render menos do que outras aplicações e fica "parado" até que o trabalhador seja demitido sem justa causa ou se aposente. Usá-lo para reduzir o valor financiado significa pagar menos juros ao longo do contrato, já que o financiamento imobiliário é uma das dívidas mais caras a se carregar por décadas.
Ainda assim, vale simular diferentes cenários antes de decidir: em alguns casos, manter uma reserva de segurança fora do financiamento pode compensar mais do que usar todo o saldo disponível de uma vez. Um corretor Valus pode ajudar a rodar essas simulações com o banco e mostrar, com números reais, qual caminho reduz mais o custo total da compra.
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